Анонсы Недвижимость. Как продать недостроенную квартиру

Мы продолжаем нашу постоянную рубрику про недвижимость. И сегодня разбираем, как же продать квартиру, если она ещё не достроена и право собственности на неё не оформлено.

В последние годы всё больше квартир покупается именно на стадии строительства дома. Такое жильё обходится дешевле, чем уже в готовом доме. Но процесс возведения не быстрый. И иногда оказывается, что квартира уже не нужна. Люди переезжают в другие регионы, семья расширяется и уже требуется квартира побольше и иные обстоятельства.

Что же делать?

Продать такую квартиру можно. Только это будет не договор купли-продажи, а так называемый договор переуступки. Вы фактически уступаете новому владельцу право на получение собственности на квартиру, когда она будет достроена.

Но тут есть нюансы.

Прежде всего, вы не можете оформить договор переуступки без согласия застройщика. Так как первоначальный договор вы оформляли именно с ним. И любые иные условия тоже должны быть согласованы.

По закону, застройщик не имеет права вас ограничивать в желании продать право на недостроенную квартиру другому лицу. На практике же не все застройщики дают добро. Так что первое, с чего надо начать, — это обратиться к застройщику за уточнением, как он в принципе относится к договору переуступки. И получить у него письменное согласие. Без этого документа оформить договор не выйдет.

Вторая проблема возникает, когда квартира куплена в ипотеку. Тут кроме застройщика в заинтересованных лицах оказывается ещё и банк, выдавший вам кредит.
Вариантов договора с банком два: либо покупатель просто гасит ваш кредит в банке, либо же сам становится заёмщиком у вашего банка вместо вас. Тут обычно без привлечения грамотных специалистов по ипотечной недвижимости не обойтись. Слишком много согласований понадобится. Да и банки тоже не слишком охотно идут на подобные сделки. Особенно, если кредит просто погашается. Для банков такая ситуация — потеря прибыли в виде процентов, которые вы должны были бы заплатить за годы.

Третья сложность — это материнский капитал. Даже если вы купили квартиру в строящемся доме и с привлечением маткапитала, вы всё равно можете её продать.

Только тут возникает ещё одно согласование — органы опеки. По правилам, при покупке квартиры за материнский капитал детям в новом жильё выделяются доли. Это отдельно оговаривается в договоре.

Продавая квартиру, права детей вы обязаны учесть. То есть одновременно при этом покупая новое жильё, где у детей будут свои выделенные доли. Как правило, органы опеки настаивают, чтобы обе сделки проходили в один день.

Но тут надо понимать, что органы опеки смотрят не только на доли, но и на качество жилья. И могут отказать в проведении сделки. Например, если вы вместо современной новой квартиры покупаете жильё в старом бараке без центрального водоснабжения.

И последнее — если вы оказались в числе так называемых обманутых дольщиков, то вот тут квартиру продать по договору переуступки, как правило, не получится. Так как в ситуации обманутых дольщиков застройщик проходит процедуру банкротства. А сам дом переходит под надзор конкурсного управляющего. И давать разрешение на договор оказывается некому.

Так что если вы раздумываете, покупать ли квартиру в строящемся доме, надо как следует оценить последствия такого шага. Современный закон с эскроу-счетами не позволяет появляться новым обманутым дольщикам. Но вот риск оказаться привязанным к квартире и не иметь возможности быстро её продать из-за сложности оформления документов остаётся. Особенно, если в квартире выделяются так называемые детские доли.

Дорогие наши читатели. Если у вас есть вопросы в сфере недвижимости — присылайте их в сообщения нашей группы. Мы обязательно их подробно разберём, в том числе и с привлечением экспертов.